物業管理中的糾紛問題

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　　一、前期物業管理

　　前期物業管理的糾紛一般集中在以下兩種：

　　(1) 業主以其未簽訂前期物業管理合同為由而拒絕履行合同。

　　案例：某業主入住新購房產后，以前期物業管理合同是房產商而非其與物業管理企業簽訂，對其不發生效力為由，拒絕繳付物業管理費，物業管理企業在多次催討不成情況下，向法院提出訴訟，法院判決該業主按照前期物業管理合同的約定繳付物業管理費。

　　法理分析：前期物業管理合同是指在業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效前，房產開發企業委托物業管理企業實施物業管理而與其簽訂的合同。它不同于普通物業管理合同是由業主委員會與物業管理企業簽訂，而是由房產開發企業直接與其選聘的物業管理企業簽訂。這是因為，在前期物業管理期間，由于業主入住率尚不能達到法規、條例規定的成立業主自治組織(業主委員會)的標準，作為此時物業最大業主的房產開發企業為維護整個物業的正常運作，代表全體業主與物業管理企業簽訂前期物業管理合同，其效力及于已入住的業主和尚未入住的業主。在實務中，房產開發商在與業主簽訂購房合同時，往往將已經簽訂的前期物業管理合同作為購房合同的附件(《上海市居住物業管理條例》將其規定為“應當”)，這樣，業主實際上已對前期物業管理合同作出了接受承諾。本案中，由于前期物業管理合同的特殊性，該業主拒付物業管理費的理由并不成立，在享受了物業管理服務后，應承擔相應的繳納物業管理費的義務。

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